사진=AI생성이미지
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[다이어리포인트=김정훈 기자] 정부가 내년 1월 1일부터 특정 조건을 모두 충족하는 1주택자의 전세대출 보증을 제한하기로 했다. 금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

이번 조치는 실거주 목적 없이 주택을 매입한 뒤, 세입자로부터 받은 임차보증금을 주택 매입자금으로 활용하는 투기성 수요를 차단하려는 취지로 마련됐다. 본인은 전세로 거주하면서 보유 주택은 다른 사람에게 임대해 자금을 순환시키는 구조를 겨냥한 것이다.

규제 대상이 되려면 세 가지 조건을 모두 충족해야 한다. 첫째 수도권·규제지역에 3억원 초과 아파트를 보유하고 있어야 하고, 둘째 그 주택을 가족이 아닌 다른 사람에게 임대 중이어야 하며, 셋째 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 이력이 없어야 한다. 세 조건 중 하나라도 해당하지 않으면 규제 대상에서 제외된다.

가장 핵심적인 예외 조건은 실거주 이력이다. 본인이나 배우자가 해당 주택에 주민등록을 이전해 거주한 적이 단 한 번이라도 있다면 규제를 적용받지 않는다. 예를 들어 직장 이전이나 자녀 교육 등의 이유로 현재는 다른 지역에서 전세로 거주하고 있더라도, 과거에 보유 주택에 실거주한 이력이 있다면 전세대출을 정상적으로 이용할 수 있다.

불가피한 사정이 있는 경우에도 예외가 인정될 수 있다. 기존 세입자가 계약 만료 후에도 집을 비워주지 않아 입주하지 못했거나, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 실거주가 지연된 경우 등이 대표적이다. 이런 사정은 금융회사의 여신심사위원회 심사를 거쳐 개별적으로 예외를 인정받을 수 있다.

이 조건에 해당하는 1주택자는 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급은 물론, 기존 전세대출의 만기 연장도 원칙적으로 제한된다. 다만 지방의 저가 주택 등은 규제 대상인 '3억원 초과' 기준에 해당하지 않아 이번 조치의 영향권에서 벗어난다.

같은 날부터 1주택자 전세대출의 보증비율도 낮아진다. 수도권·규제지역은 현재 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 하향 조정된다. 무주택자에 대한 보증비율은 현행 수준을 그대로 유지한다는 게 당국의 설명이다.

현재 이 같은 조건에 해당할 가능성이 있는 전세대출 규모는 약 9조3000억원, 6만건 수준으로 파악됐다. 다만 세 가지 조건을 모두 충족하는 실제 규제 대상자가 정확히 몇 명인지는 아직 구체적으로 특정되지 않은 상태다.

전문가들 사이에서는 이번 조치의 실효성을 두고 견해가 엇갈린다. 한 부동산 금융 전문가는 "투기성 갭투자 수요를 차단하는 데는 효과가 있을 것"이라고 평가했다. 반면 다른 전문가는 "실거주 이력이 없더라도 직장이나 가족 사정으로 어쩔 수 없이 임대를 준 실수요자까지 영향을 받을 수 있어 예외 심사 기준을 명확히 해야 한다"고 지적했다.

온라인 커뮤니티에서는 "직장 때문에 다른 지역에서 전세로 사는 사람들은 억울할 수 있겠다"는 반응과 함께 "투기 목적으로 집을 사놓고 전세를 끼는 사람들을 걸러내려는 취지는 이해된다"는 의견이 함께 나오고 있다. 시행일까지는 아직 시간이 남아 있어, 해당 조건에 해당할 가능성이 있는 1주택자라면 실거주 이력 여부를 미리 확인해두는 것이 좋다는 조언도 이어진다.