외국인 수도권 주택 매입 허가구역 1년 연장…달라지는 절차

[다이어리포인트=엄주용 기자] 외국인이 수도권에서 주택을 사기 전 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역 지정이 1년 연장된다. 국토교통부는 기존 지정이 끝나는 8월 25일 다음 날인 26일부터 2027년 8월 25일까지 같은 범위에 허가제를 계속 적용한다고 밝혔다.

대상 지역은 지난해 8월 지정한 범위와 동일하다. 서울 전역과 인천·경기의 주요 지역에서 외국인 등이 주택을 취득하려면 계약 전에 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이번 조치는 새 지역을 넓히는 방식이 아니라 기존 구역의 기간을 연장하고 행정구역 변경을 공고에 반영한 것이다.

토지거래허가구역에서는 계약서를 먼저 쓴 뒤 신고하는 일반 거래와 절차가 다르다. 허가 대상에 해당하면 매매계약 체결 전에 이용 목적과 자금조달계획 등을 제출해야 하고, 허가 없이 계약을 체결하면 효력이 인정되지 않을 수 있다. 거래 당사자는 주소지나 국적만으로 판단하지 말고 대상 주택과 매수인 요건을 지자체에 확인해야 한다.

정부가 기간을 연장한 이유는 외국인 주택 거래 과정의 투기성 수요와 자금조달 투명성을 계속 관리할 필요가 있다고 봤기 때문이다. 허가제는 외국인의 정상적인 실거주 목적 거래를 전면 금지하는 제도가 아니라, 지정 구역 안의 대상 거래를 사전에 심사하는 장치다.

기존 구역과 기간이 이어지는 만큼 8월 25일 전후 계약일을 임의로 조정해 적용을 피할 수 있다고 단정하면 위험하다. 실제 적용 여부는 계약 체결일과 허가 신청 시점, 매수인의 법적 지위, 주택의 소재지에 따라 달라질 수 있다. 중개업소와 매수인은 계약금 지급 전에 관할 시·군·구의 안내를 확인해야 한다.

외국인 매수인은 허가 절차 외에도 부동산 거래신고와 외국환 관련 신고, 자금조달 증빙 등 별도 의무가 생길 수 있다. 토지거래허가를 받았다고 다른 신고가 자동으로 끝나는 것은 아니다. 반대로 모든 외국인 주택 거래가 같은 서류와 심사기간을 적용받는 것도 아니므로 개별 거래 기준을 확인해야 한다.

매도인도 허가 전 계약의 효력과 계약금 처리 조건을 명확히 해야 한다. 허가가 필요한 거래에서 일반 매매계약처럼 잔금일만 정해 놓으면 심사 지연이나 불허 때 분쟁이 생길 수 있다. 특약에는 허가 신청과 협조 의무, 불허 시 계약금 반환 조건 등을 구체적으로 적는 것이 안전하다.

이번 연장으로 수도권 외국인 주택 거래의 사전 심사 틀은 내년 8월까지 유지된다. 정책 효과는 허가 건수 자체보다 실거주 목적 확인과 불투명한 자금 유입 차단이 실제 거래 현장에서 얼마나 일관되게 집행되는지에 달렸다. 거래 당사자에게는 지역과 날짜를 추측하기보다 관할 지자체에 허가 대상 여부를 먼저 확인하는 절차가 더 중요해졌다.