[다이어리포인트=박보영 기자] 전월세 안심신탁 임대인 모집이 11월 4일 시작됐다. 세입자는 보증금에 해당하는 돈을 임대인에게 직접 주지 않고 주택도시보증공사(HUG)에 맡기며, HUG는 이를 관리하다 계약이 끝나면 임차인에게 반환한다.
계약은 임대인·HUG·임차인이 함께 맺는 구조다. HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 약정 수익을 매달 지급한다. 첫 모집의 약정 수익률은 세전 연 4.35%다. 임차인에게는 보증금 반환 위험과 전세보증금반환보증 가입 비용을 줄일 수 있는 선택지지만, 참여하려는 임대인이 있어야 계약할 수 있다.
보증금은 HUG 계좌로, 임대료는 매달 지급
이 계약은 주택임대차보호법상 임대차계약으로 갱신요구권과 임대료 증액 제한, 대항력 등이 적용된다. 다만 법적 형식은 ‘보증금 없는 월세’다. 임대인은 보증금 반환 의무를 지지 않고, 계약 종료 때 HUG가 임차인에게 예치금을 돌려주는 방식이다.
임차인은 계약금으로 예치금의 10%를 내고 입주 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납부한다. 전세형 외에 보증부 월세형도 가능하며, 별도로 월세를 내는 계약은 월세를 전월세전환율로 환산한 가격까지 더해 전세시세 이내인지 심사한다. 예치금은 적정 전세시세를 넘길 수 없다.
임대인과 임차인의 소득·자산에 따른 신청 자격 제한은 없다. 주택 유형은 따지지 않지만 주택가격은 20억원 이하여야 하고, 기존 선순위 부채는 주택가격의 80% 이하여야 한다. 이 조건은 예치금 반환과 별개로 과도한 채무로 인한 경매 등 주거 불안을 줄이기 위한 기준이다.
임대인이 먼저 신청해야 매물 선택 가능
임대인은 HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)이나 전국 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있다. 임차인을 구하기 전에도 접수할 수 있고, 희망하면 HUG가 홈페이지에 주택 정보를 올려 임차인 모집을 지원한다. 임차인이 직접 가입을 신청해 임대인의 참여를 대신할 수는 없다.
접수 뒤에는 주택 요건 심사와 3자 계약, 예치금 납부 순으로 진행되며 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 이뤄질 예정이다. 계약은 HUG 업무를 위탁받은 법무법인 입회 아래 공인중개사를 통해 체결한다. 기존 세입자가 있는 집은 기존 계약이 종료되거나 합의 해지되고 임대인이 보증금을 반환한 뒤에 참여할 수 있다.
안심신탁 계약은 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 필요하지 않아 관련 보증료 부담을 덜 수 있다. 임차인 예치금 대출과 버팀목 대출은 관련 절차를 연내 마무리할 계획으로, 실제 이용 가능 시점과 조건은 HUG 공고에서 확인해야 한다. 임대소득 세액 50% 감면과 농어촌특별세 비과세도 법 개정이 필요한 지원안이다.
예치금 반환 시 임대인이 합리적 사유로 이의를 제기하면 HUG가 일부 금액을 유보할 수 있다. 따라서 신청 전에는 전세시세와 선순위 채무 조건, 계약 종료 때의 분쟁 처리 절차를 공고문에서 확인해야 한다. 첫 임대인 접수는 상시 진행되며, 순차 입주는 내년 1월부터 시작될 예정이다.
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