은마 재초환 평균 4억6334만원…준공 뒤 확정되는 예정액

[다이어리포인트=김정훈 기자] 서울 강남구 은마아파트 재건축조합이 11월 6일 조합원들에게 재건축부담금 예정액을 안내했다. 총액은 약 2조44억원, 조합원 4326명 기준 1인당 평균은 4억6334만여원이다.

이번 금액은 조합이 새 아파트를 배정받을 때 내는 추가 분담금이 아니라 재건축 초과이익에 부과되는 부담금의 추정치다. 강남구는 지난달 29일 조합에 부과 기준과 예정액을 통지했고, 조합은 이날 조합원들에게 산정 내용을 알렸다.

준공 때 주택가액과 개발비용을 반영해 확정

재건축 초과이익은 준공 시점의 주택가액에서 사업 개시 시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 금액을 바탕으로 산정한다. 법에 따라 조합원 1인당 평균 초과이익에 해당하는 부과율을 적용해 부담금을 계산한다.

은마 조합의 예정액 계산은 재건축 종료 시점을 2035년 10월 15일로 가정하고 10년 적용 기간을 반영했다. 산정 내역상 종료 시점 주택가액은 약 36조8059억원, 정상 주택가격 상승분은 약 9조9751억원, 개발비용은 약 8조540억원으로 추정됐다.

실제 부담금은 사업을 마친 뒤 종료 시점의 주택가액과 인정되는 개발비용 등을 반영해 다시 정해진다. 법은 부담금 결정·부과 시점을 부과 종료 시점부터 5개월 이내로 두고 있어, 은마의 최종 부담액은 준공 시점의 집값과 사업비에 따라 예정액과 달라질 수 있다.

추가 분담금은 새 집과 기존 집의 차액 성격

추가 분담금은 조합원이 선택한 새 아파트의 분양가와 기존 주택 평가액, 사업비 등을 반영해 정비사업에서 부담하는 비용이다. 재초환 부담금은 법정 산식에 따라 재건축 초과이익 일부를 환수하는 별도 항목이므로 두 비용은 함께 조합원 부담에 영향을 주지만 산정 근거는 다르다.

강남구 관계자는 준공 뒤 부담금 규모가 바뀔 수 있다고 설명했다. 은마아파트는 4424가구를 최고 49층, 5850가구 규모로 재건축하는 사업을 추진하고 있으며, 관리처분계획인가와 이주·철거 절차가 남아 있다.